Acheter un bien immobilier en Angleterre : les implications fiscales ?
Le Figaro nous révèle cette semaine que les Français représentent la seconde nationalité d’acquéreurs de biens immobiliers dans le centre de Londres, juste derrière les Anglais. Ils ont réalisé 5% des transactions en 2014, selon l'agence Knight Frank, devant les Italiens, les Russes, les Américains, les Indiens et enfin les Saoudiens. Et près d'une transaction sur deux a été le fait d’acheteurs étrangers.
Il n'existe pas en Angleterre de structures spécifiques (comme les SCI en France) pour acheter des biens immobiliers. Il est possible cependant d'utiliser les structures habituelles comme les Limited Companies ou les Trusts pour acheter un bien immobilier et certains l'on fait avec succès pour optimiser leur fiscalité au Royaume Uni dans le passé. Mais il faut procéder avec prudence car le chemin est semé d'embuches et ce, d'autant plus lorsque ces structures sont offshores.
Le 'stamp duty'
Les biens immobiliers sont soumis à plusieurs types d'impôts. Le premier est le stamp duty (ce que l'on appelle en France les droits de mutation). Il était possible dans le passé de s'y soustraire en utilisant des structures offshores complexes. Ça n'est plus le cas aujourd'hui, en particulier à cause de nouvelles lois anti-optimisation et en particulier d'un nouvel impôt appelé l'ATED (annual tax on enveloped dwellings) qui impose très lourdement les biens résidentiels possédés à travers une société.
| Before 4 December 2014 | From 4 December 2014 | ||
|---|---|---|---|
| Purchase Price | Rate % charged on total purchase price | Purchase Price | Rate % charged on portion of price in each band |
| £0 – 125,000 | 0 | £0 – 125,000 | 0 |
| £125,000 – 250,000 | 1 | £125,000 – 250,000 | 2 |
| £250,000 – 500,000 | 3 | £250,000 – 925,000 | 5 |
| £500,000 – 1,000,000 | 4 | £925,000 – 1,500,000 | 10 |
| £1,000,000 – 2,000,000 | 5 | >£1,500,000 | 12 |
| >£2,000,000 | 7 | ||
L'impôt sur la plus-value
Le deuxième type d'impôt auquel l'investisseur immobilier va être confronté est l'impôt sur la plus-value (CGT). A moins d'utiliser le bien comme résidence principale, la plus-value faite à la revente sera imposée à 28% (sauf pour les très faibles montants). Et ceci même pour les propriétaires non-résident Anglais à partir d'Avril cette année. Dans le passé il était possible d'éviter cet impôt lorsque le bien était acquis à travers une société mais là encore l'ATED a mis fin à cette situation.
L’ATED (Tax on Enveloped Dwellings)
C'est un impôt annuel appliqué aux propriétés résidentielles de haute valeur détenues par des entités juridiques, telles que les sociétés. Introduit pour lutter contre l’évasion fiscale, l’ATED a considérablement modifié le paysage fiscal pour les investisseurs immobiliers. Les propriétés évaluées au-dessus de £500 000 et qui sont occupées par un directeur de la structure (ou quelqu'un de sa famille) sont sujettes à cet impôt, avec des taux progressifs en fonction de la valeur du bien, valeur qui doit être réactualisée tous les 5 ans.
L'impôt sur le revenu
Le dernier type d'impôt est bien évidemment l'impôt sur le revenu si le bien est loué. Là encore cet impôt est dû même pour les non-résidents. Il est souvent prélevé à la source par les agents immobiliers dans ce dernier cas, sauf si le propriétaire a fait une demande de dispense (formulaire NRL1i) auprès du HMRC.
Ce qui est sûr cependant, c'est qu'il est bien moins intéressant que par le passé d'utiliser une société pour investir en immobilier. Il est parfois possible d'utiliser un Trust plutôt qu'une Limited Company (en particulier pour éviter l'ATED) mais là encore des problèmes peuvent alors surgir – comme l'impôt décennal lié à l'impôt sur les successions (10-year anniversary charge for Trusts) et qui peut représenter une charge fiscale allant jusqu'à 6% de la valeur des biens immobiliers.
Malheureusement, les règles changent souvent et plus les structures mises en place sont complexes, plus le risque de changement est grand. Et donc, comme ailleurs, souvent la solution la plus simple (i.e. acheter en nom propre) est la meilleure...
