Loyers britanniques, résident français : guide du non-resident landlord (NRL scheme)

Un propriétaire français jonglant entre les formulaires fiscaux britanniques et français. Recevoir des loyers d’une maison à Londres tout en vivant à Paris, c’est un peu comme jouer sur deux tableaux fiscaux à la fois. Pas de panique : on vous explique comment fonctionner en tant que non-resident landlord (propriétaire non-résident) au Royaume-Uni, sans y laisser votre santé mentale ni votre chemise. Au menu : obligations au UK et en France, astuces pour éviter la double imposition, calendrier des déclarations des deux côtés de la Manche, et quelques pièges à éviter – le tout avec clarté, concision, et une pincée d’ironie bien placée.

1. Qu’est-ce qu’un non-resident landlord ?

Un non-resident landlord est tout simplement une personne qui loue un bien immobilier situé au Royaume-Uni sans être résident fiscal britannique. En clair, si vous habitez en France mais que vous percevez des loyers d’un appartement à Londres, félicitations : vous êtes officiellement un propriétaire non-résident aux yeux du fisc anglais. Ce statut n’est pas anecdotique, car il détermine un régime fiscal particulier pour vos loyers UK. En effet, peu importe où vous vivez, les revenus locatifs tirés d’un bien situé au Royaume-Uni sont imposables au Royaume-Uni. Eh oui, même si vous profitez du soleil de la Côte d’Azur, le Trésor de Sa Majesté veille au grain sur les loyers de votre studio londonien.

En pratique, HMRC (l’administration fiscale britannique) considère comme non-resident landlord tout propriétaire dont le « lieu de résidence habituel » est en dehors du UK pendant plus de 6 mois par an. Que vous soyez expatrié, investisseur étranger ou simplement Français ayant craqué pour la pierre anglaise, ce statut s’applique, avec des implications fiscales spécifiques que nous détaillons ci-dessous.

2. Le Non-Resident Landlord Scheme (NRLS) : la retenue à la source made in UK

Pour s’assurer que le fisc britannique récupère son dû, un régime spécial a été mis en place : le Non-Resident Landlord Scheme (NRLS). Voici les points clés à connaître :

• Retenue à la source par défaut : Si vous ne prenez aucune démarche particulière, HMRC mandate votre agent immobilier (ou le locataire, si aucun agent) pour prélever directement l’impôt sur vos loyers avant de vous les verser. Le taux standard de ponction est de 20% du loyer brut. Autant dire que si vous ne réagissez pas, le fisc UK s’invite d’office sur vos encaissements mensuels (avec le sourire, on imagine).
• Option pour des loyers bruts : Heureusement, il est possible d’échapper à cette retenue systématique. En demandant à recevoir vos loyers bruts (sans prélèvement immédiat), vous vous engagez à déclarer et payer l’impôt vous-même via la déclaration annuelle. HMRC acceptera de vous payer en entier si vous remplissez certaines conditions (obligations fiscales UK à jour, pas d’arriérés d’impôts au Royaume-Uni, etc.). C’est un peu « confiance, mais surveille quand même ».
• Démarche administrative (formulaire NRL1) : Concrètement, pour toucher des loyers sans retenue à la source, il faut s’enregistrer auprès de HMRC en remplissant le formulaire NRL1 (pour un propriétaire individuel non-résident). Ce formulaire est la clé pour être inscrit au NRLS et obtenir l’autorisation de percevoir vos loyers en gross income. Si vous détenez le bien via une société, ce sera le formulaire NRL2, et NRL3 pour un trust – mais pour la plupart des particuliers, le NRL1 est notre graal.

En résumé, le NRLS fonctionne comme un garde-fou : sans inscription, 20% de vos loyers partent d’office au Trésor. Avec inscription et approbation, vous encaissez tout et vous gérez ensuite l’impôt via la déclaration annuelle. Comme le rappelle un guide fiscal, avec l’accord de HMRC les loyers peuvent être versés en brut et déclarés via l’auto-évaluation (Self Assessment), sinon agents ou locataires doivent jouer les percepteurs à hauteur de 20%. À vous de choisir si vous préférez la ponction automatique (et dormir tranquille… mais un peu moins riche tout de suite) ou la gestion en direct (plus de trésorerie, mais plus de paperasse).

3. Déclaration au Royaume-Uni : Self Assessment Tax Return obligatoire

Être non-résident ne vous dispense pas de faire votre déclaration fiscale britannique. Bien au contraire : vous devez remplir chaque année une Self Assessment Tax Return (SATR) pour déclarer vos revenus locatifs UK, que l’impôt ait été retenu à la source ou non. En pratique, tout non-resident landlord ayant un revenu foncier UK doit s’enregistrer au système d’auto-évaluation britannique et y déclarer ses loyers annuels. HMRC attend votre copie rendue au plus tard le 31 janvier suivant la fin de l’année fiscale concernée (voir le calendrier comparé plus bas). Ignorer cette obligation, c’est s’exposer à des courriers menaçants de HMRC (version polie) et à des pénalités salées (version réaliste).

Bon à savoir : la fiscalité UK offre des abattements qui peuvent réduire votre impôt dû. Notamment, chaque contribuable bénéficie généralement d’un Personal Allowance (en 2025, autour de £12 570) qui est une tranche de revenus non imposable. Les non-résidents originaires de pays de l’EEE (dont la France) peuvent souvent en bénéficier. En clair, si vos revenus locatifs nets sont modestes, il se peut qu’aucun impôt ne soit dû au UK grâce à cet abattement – mais vous devez quand même remplir la déclaration pour le prouver. D’ailleurs, beaucoup de propriétaires récupèrent ainsi tout ou partie des 20% prélevés à la source si le prélèvement dépassait leur impôt réel calculé. Moralité : ne pas déclarer, c’est potentiellement laisser de l’argent (le vôtre) dans les caisses de Sa Majesté.

4. Charges et dépenses déductibles côté UK : faites le ménage dans vos revenus imposables

Bonne nouvelle, tous les loyers perçus ne partent pas dans la poche du fisc : vous avez le droit de déduire un certain nombre de charges pour calculer votre bénéfice locatif taxable au Royaume-Uni. Quelles sont ces dépenses déductibles à la sauce anglaise ? Petit tour d’horizon :

• Frais d’agence et de gestion : Les commissions de votre agent immobilier, les honoraires de gestion locative, etc., viennent en déduction. Si vous payez 10% de votre loyer à “Lovely Lettings Ltd.” pour s’occuper du locataire, cette somme est déductible de vos revenus imposables.
• Entretien et réparations courantes : Plomberie qui fuit, chauffe-eau en panne, peinture défraîchie… Les frais de réparation et d’entretien du bien sont déductibles. Idem pour le remplacement d’équipements usés (électroménager par ex.), car le UK autorise une déduction pour le renouvellement d’ameublement (Replacement of Domestic Items Relief) dans les locations meublées. Attention : les gros travaux d’amélioration ou d’extension (comme ajouter une véranda) ne sont pas déductibles, ils relèvent plutôt des plus-values.
• Assurances : L’assurance propriétaire non-occupant, assurance loyers impayés, etc. – ces primes sont déductibles. On protège son investissement et en plus ça fait baisser l’addition fiscale, que demande le peuple ?
• Charges de copropriété, taxes locales : Si votre bien est un appartement, les service charges (charges de copropriété) et le ground rent (loyer du terrain, pour les baux emphytéotiques courants en Angleterre) sont déductibles. La council tax (taxe d’habitation locale) est en principe payée par le locataire, mais si jamais vous la réglez à vide (logement inoccupé), cela reste une charge liée à la location.
• Intérêts d’emprunt immobilier : voici le point sensible. Jusqu’en 2020, les intérêts d’emprunt étaient pleinement déductibles des loyers. Mais les règles ont changé : désormais, pour les biens locatifs résidentiels, les intérêts hypothécaires ne sont plus déductibles à 100%. À la place, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt équivalent à 20% de vos intérêts payés. Dit autrement, vous ne déduisez pas les intérêts de votre revenu, mais vous déduisez 20% de ces intérêts de l’impôt à payer (ce qui revient au même avantage fiscal qu’une déduction si vous êtes dans la tranche de base à 20%, mais moins intéressant si vous êtes dans les tranches supérieures). Gardez bien cela en tête si vous avez un prêt : on ne peut plus réduire à zéro son revenu imposable UK juste avec les intérêts d’emprunt.
• Abattement forfaitaire £1 000 : Le fisc UK prévoit un Property Allowance de £1 000 par an, sorte d’abattement forfaitaire. Si vos revenus bruts de loyers sont faibles et que vos charges déductibles réelles sont inférieures à £1 000, vous pouvez opter pour déduire forfaitairement £1 000 au lieu des charges réelles. C’est un peu l’équivalent du régime micro-foncier français, en version simplifiée. Bien sûr, si vos dépenses réelles dépassent £1 000, on restera au régime réel pour en profiter au maximum.

En optimisant ces déductions, vous réduisez votre base imposable UK. Par exemple, sur £10 000 de loyers annuels avec £3 000 de frais éligibles, vous n’êtes imposé que sur £7 000 (et potentiellement moins si vous avez le personal allowance en plus). D’où l’importance de conserver toutes les factures : chaque reçu de plombier ou facture d’assurance est un petit bouclier contre l’impôt.

5. Déclarer ses loyers au fisc français : ne pas oublier la case revenus fonciers !

Passons côté français. Être imposé au Royaume-Uni sur vos loyers ne vous dispense pas de les déclarer en France – surtout pas, en fait. Si vous êtes résident fiscal de France, vous devez déclarer l’ensemble de vos revenus mondiaux, y compris les loyers de source étrangère (UK compris). Ces loyers seront à indiquer dans votre déclaration de revenus annuelle, dans la catégorie des revenus fonciers. Vous aurez le choix entre le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) ou le régime réel pour ces revenus, selon le montant et la nature de vos loyers, exactement comme pour des loyers perçus en France.

La bonne nouvelle, c’est que vous n’allez pas payer deux fois l’impôt sur ces revenus. La convention fiscale franco-britannique (datant de 2008) prévoit des mécanismes pour éviter la double imposition. En matière de revenus immobiliers, la règle est simple : vos loyers UK sont imposables en priorité dans l’État où se situe le bien, donc au Royaume-Uni. La France, en tant que pays de résidence, prend en compte ces revenus dans le calcul de votre impôt mais vous octroie un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces loyers. Dit autrement : la France calcule l’impôt théorique sur vos loyers UK, puis vous déduit ce même montant, ce qui revient à exonérer ces revenus de l’impôt français (tout en les incluant pour déterminer votre taux d’imposition sur vos autres revenus, technique dite du crédit d’impôt égal à l’impôt français). Résultat : en pratique, seul le fisc britannique prend sa part effective sur vos loyers, la France s’effaçant derrière (on vous voit sourire de soulagement).

Concrètement, sur votre déclaration française, après avoir rempli la partie revenus fonciers, vous renseignerez également le montant de ces revenus étrangers dans le formulaire adéquat (formulaire n°2047 et case 8TK de la 2042, par exemple). C’est là que s’applique le crédit d’impôt pour éviter la double imposition. Si vous avez déjà payé de l’impôt au UK sur ces loyers (via retenue à la source ou via votre SATR), la France vous accordera un crédit égal à l’impôt français calculé sur ces loyers. Et si jamais, miracle, vos loyers n’étaient pas imposables au UK (par exemple parce que votre revenu net est en dessous de l’abattement personnel), la convention prévoit quand même le crédit d’impôt côté français, dès lors que ces revenus étaient imposables au Royaume-Uni même à taux zéro. En somme, double déclaration oui, double impôt non. Ouf.

6. Calendrier fiscal comparé : UK vs France, attention au grand écart

Qui dit deux pays, dit deux calendriers fiscaux différents. Pour ne pas mélanger les torchons et les serviettes (ou plutôt les HMRC et les impôts.gouv), voici un petit comparatif des échéances clés au Royaume-Uni et en France :

• Période d’imposition : Au Royaume-Uni, l’année fiscale court du 6 avril d’une année au 5 avril de l’année suivante. Exemple : l’année fiscale 2024/2025 va du 6/04/2024 au 5/04/2025. En France, on fait simple : c’est l’année civile du 1er janvier au 31 décembre.
• Déclaration des revenus : Côté UK, la déclaration Self Assessment doit être soumise après la fin de l’année fiscale et avant le 31 janvier suivant. Par exemple, pour les loyers perçus entre avril 2024 et avril 2025, la déclaration en ligne devra être envoyée d’ici le 31 janvier 2026. (Il existe une date limite plus précoce au 31 octobre si vous faites une déclaration papier, mais soyons honnête, qui aime encore le papier ?) Côté français, la déclaration de revenus intervient au printemps suivant la fin de l’année civile : généralement mai N+1, avec des dates limites précises dépendant de votre département et du mode de déclaration (papier ou en ligne). Par exemple, les loyers de 2024 seront à déclarer en mai 2025.
• Paiement de l’impôt : En Grande-Bretagne, le solde de l’impôt dû sur vos revenus 2024/2025 sera à payer pour le 31 janvier 2026 au plus tard (même date que la déclaration). En outre, le système britannique prévoit des acomptes (payments on account) pour l’année suivante, à verser le 31 janvier et le 31 juillet, si votre impôt dépasse un certain montant. En France, depuis le prélèvement à la source instauré en 2019, vous payez en cours d’année sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels pour vos revenus fonciers. Ces acomptes sont ajustés chaque année en fonction de la dernière déclaration. Le solde de l’impôt (s’il y a un écart entre les acomptes et l’impôt final) est généralement prélevé en fin d’été de l’année suivante (aux alentours de septembre).
• Autres obligations : Pensez à l’inscription au régime non-résident côté HMRC dès le début de la mise en location. En France, si c’est une première déclaration de revenus fonciers étrangers, assurez-vous d’avoir créé l’espace adéquat (formulaire n°2047 pour les revenus étrangers, etc.). Ces formalités ne sont pas vraiment des “échéances” calendaires, mais mieux vaut les anticiper pour ne pas courir après le temps.

En résumé, notez bien dans votre agenda : tax year UK = 6 avril – 5 avril, déclaration UK jusqu’au 31 janvier, année fiscale FR = année civile, déclaration FR en mai. Deux systèmes qui cohabitent dans votre vie, un peu comme deux colocataires aux habitudes différentes – à vous de ne pas confondre les dates de chacun pour éviter les réveils fiscaux douloureux.

7. Cas pratiques : comment ça se passe en vrai ?

Parlons concret avec deux scénarios simplifiés, qui illustrent l’impact de ce fameux formulaire NRL1 et de la convention fiscale.

• Cas A – Loyers bruts, déclaration aux deux fiscs : Imaginons Alice, résidente fiscale française, qui loue son appartement de Manchester. Elle a fait les choses bien : dès le début, elle s’est inscrite au NRLS en envoyant le formulaire NRL1 et HMRC a approuvé sa demande. Du coup, son agence immobilière ne prélève rien du tout sur les £1 000 de loyer mensuel. Alice reçoit £1 000 sur son compte chaque mois, comme si de rien n’était. Bien sûr, derrière le rideau, elle doit ensuite déclarer ces £12 000 annuels à HMRC via la Self Assessment. Supposons qu’après déductions, son bénéfice imposable UK soit de £8 000, sur lequel l’impôt dû est d’environ £1 600 (par exemple). Alice paiera ces £1 600 au fisc britannique (d’ici le 31 janvier suivant). En parallèle, elle déclare aussi ses loyers dans sa déclaration française. Mais grâce à la convention, la France lui accordera un crédit d’impôt équivalent à l’impôt français sur £8 000. Si, par hypothèse, l’impôt français sur cette tranche de revenus serait de €1 500, elle obtient un crédit d’impôt de €1 500 qui annule tout impôt français sur ces loyers. Au final, Alice aura payé £1 600 au UK, et 0 € en France (mais les loyers auront été pris en compte pour calculer le taux de ses autres revenus français). Elle a donc bénéficié de la trésorerie des loyers bruts pendant l’année, au prix de la discipline de tout déclarer correctement ensuite.
• Cas B – Loyers net d’impôt à la source : Bob, lui, n’a pas envoyé de NRL1. Résident français un brin insouciant, il loue sa maison de Cambridge sans s’être préoccupé du NRLS. Son locataire (ou agent) applique la règle : 20% de chaque loyer part directement à HMRC. Sur £1 000 de loyer mensuel, Bob ne touche que £800 et £200 sont envoyés au fisc UK tous les trimestres. En fin d’année, Bob a donc déjà payé £2 400 d’impôt britannique (20% de £12 000). Doit-il faire quelque chose de plus côté UK ? Théoriquement oui : même s’il a payé à la source, il devrait quand même faire une déclaration Self Assessment, ne serait-ce que pour vérifier si les 20% retenus couvrent bien tout son impôt ou si – qui sait – il a droit à un petit remboursement (par exemple, si ses charges déductibles étaient élevées ou son revenu net finalement en dessous du seuil taxable). Côté France, Bob déclare également ses loyers bruts (les £12 000 convertis en euros) dans sa déclaration. La France calculera l’impôt correspondant (mettons €1 500) et lui accordera un crédit d’impôt de ce même montant. Les £2 400 déjà prélevés au UK représentent environ €2 800 – bien au-dessus de l’impôt français théorique – mais la convention stipule que le crédit d’impôt est limité à l’impôt français. Concrètement, Bob ne paie pas d’impôt supplémentaire en France (le crédit couvre 100% de ce qu’il aurait dû), mais il ne récupère pas non plus l’excédent d’impôt payé au UK au-delà de ce crédit. Son impôt effectif total aura été de £2 400, versé au Royaume-Uni. S’il avait pris la peine de faire le NRL1, il aurait pu l’étaler différemment ou optimiser, mais au moins il est en règle. Moralité : même sans NRL1, pas de double imposition, mais vous faites une avance de trésorerie au fisc UK et possiblement payez un peu plus vite ou plus que nécessaire, d’où l’intérêt de bien calculer votre coup.

Ces cas simplifiés montrent bien l’impact de vos choix. Dans tous les cas, n’oubliez pas : déclarer dans les deux pays est indispensable. Et si HMRC a prélevé trop (comme Bob s’en apercevra peut-être), une déclaration britannique peut permettre de récupérer le trop-versé. À l’inverse, sans convention fiscale, Bob aurait pu être doublement imposé ; heureusement, l’accord entre nos deux pays veille au grain.

8. Erreurs fréquentes à éviter & bonnes pratiques

Pour terminer, passons en revue quelques écueils classiques du non-resident landlord débutant, et les bonnes pratiques pour les éviter. Parce que oui, jongler entre deux administrations fiscales, c’est sportif – mieux vaut partir du bon pied (fiscal) pour ne pas trébucher.

• Erreur #1 : Penser que “je paie en France, donc pas besoin de payer au UK”. Faux ! C’est une idée reçue tenace chez certains expatriés : ils imaginent qu’en déclarant les loyers en France, ils n’ont pas d’impôt à payer en Angleterre. En réalité, c’est le contraire : le Royaume-Uni a le premier droit d’imposer les revenus immobiliers situés sur son sol. Même si vous êtes taxé en France, vous devez d’abord passer à la caisse au UK (ou via la retenue à la source). La France n’intervient qu’en second lieu pour ajuster et éviter le double prélèvement. Bonne pratique : Toujours déclarer vos loyers UK auprès de HMRC et vous acquitter de l’impôt britannique dû. Considérez cela comme le ticket d’entrée obligatoire pour avoir le droit de les déclarer en France en toute tranquillité.
• Erreur #2 : Oublier de s’inscrire au NRLS / de remplir le formulaire NRL1. Ne pas s’enregistrer en tant que non-resident landlord, c’est s’exposer à ce que votre locataire ou agent vous ponctionne d’office 20% de chaque loyer (et devoir éventuellement courir après un remboursement plus tard). Bonne pratique : Dès que vous mettez en location un bien UK en vivant en France, envoyez le formulaire NRL1 à HMRC. C’est gratuit, et en cas d’acceptation vous garderez la main sur votre trésorerie. Si vous préférez la simplicité de la retenue à la source, très bien, mais faites-le par choix, pas par oubli.
• Erreur #3 : Négliger la Self Assessment parce que l’impôt a déjà été prélevé. Nombreux sont ceux qui se disent : “Mon agent a déjà retenu 20%, pourquoi faire la déclaration en janvier ?”. Or, même avec prélèvement à la source, vous devez souvent déposer une SATR, notamment si vos revenus nets dépassent certaines limites (en général, > £2 500 de loyers nets) ou si vous voulez récupérer un éventuel excès d’impôt prélevé. Bonne pratique : Systématisez la déclaration annuelle UK. Au pire, HMRC vous confirmera que tout est en ordre. Au mieux, vous découvrirez que vous aviez un remboursement latent parce que vos 20% retenus étaient trop élevés par rapport à votre impôt final (hello abattement personnel non utilisé !). Et dans tous les cas, vous dormirez sur vos deux oreilles en évitant amende et intérêts de retard.
• Erreur #4 : Ne pas tenir de registre précis des dépenses. Sous-estimer l’importance des justificatifs, c’est risquer de payer plus d’impôts que nécessaire. Chaque quittance d’assurance non retrouvée, chaque facture de réparation égarée, c’est potentiellement une déduction en moins et de l’impôt en plus. Bonne pratique : Adoptez une discipline de fer : dès qu’une dépense liée à votre bien locatif survient, archivez-la (numériquement de préférence, c’est plus simple). Un tableur pour suivre loyers et coûts peut être salvateur. Rappelez-vous, HMRC exige de pouvoir remonter 4 ans en arrière en cas de contrôle – et le fisc français peut être tout aussi curieux. Mieux vaut prévenir que guérir (ou payer).
• Erreur #5 : Rater une des deux déclarations (ou la faire en retard). Avec deux calendriers fiscaux, on peut s’emmêler les pinceaux. L’Angleterre ne vous fera pas de cadeau si vous oubliez la date du 31 janvier – « late filing » rime avec pénalités automatiques (£100 d’amende minimum, puis intérêts). Côté français, une omission de revenus étrangers peut être considérée comme une omission tout court, avec rattrapage et éventuellement des pénalités de 10% à 40% selon les cas. Bonne pratique : Mettez des rappels dans votre agenda pour les deux déclarations. Et pourquoi pas, faites coïncider ça avec un événement marquant – “apéro de la déclaration UK en janvier, barbecue de la déclaration FR en mai”. Un peu d’auto-dérision aide à faire passer la pilule administrative.

En évitant ces erreurs courantes, vous gérez au mieux votre statut de non-resident landlord. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert-comptable familier de la fiscalité franco-britannique si besoin : c’est parfois un investissement bien rentabilisé, surtout si vous n’êtes pas polyglotte des formulaires CERFA et HMRC.

Conclusion

Devenir propriétaire bailleur au Royaume-Uni tout en restant résident français, c’est un défi administratif… mais pas une mission impossible. Le maître-mot, c’est organisation. En récapitulant : inscrivez-vous au régime non-résident (si ça sert vos intérêts), remplissez vos déclarations dans les temps des deux côtés, déduisez soigneusement ce qui peut l’être, et profitez de la convention fiscale pour ne payer chaque euro (ou chaque pound) qu’une seule fois. Le statut de non-resident landlord impose un peu de rigueur, certes, mais avec les bons formulaires et une bonne compréhension des obligations britanniques et françaises, il est parfaitement possible de gérer ses biens à l’étranger sans se faire doubler par le fisc.

En bonus, cette expérience vous donnera une excellente raison de briller en société avec des anecdotes fiscales anglo-françaises (“Savez-vous comment on dit taxe foncière en anglais ? Non ? Moi oui.”). Plus sérieusement, informez-vous régulièrement des évolutions (les lois fiscales changent comme la météo britannique) et n’hésitez pas à consulter des professionnels. Avec cela, vous pourrez encaisser vos loyers d’outre-Manche l’esprit léger – ou presque. Bon courage dans vos aventures fiscales, et que les deux fisc(us) soient avec vous !