Démembrement de propriété en France : quel traitement fiscal au Royaume-Uni ?
Des milliers de familles françaises utilisent le démembrement de propriété comme outil central de leur stratégie patrimoniale. Le principe est élégant : les parents donnent la nue-propriété d'un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant l'usufruit — le droit d'habiter ou de percevoir les loyers — jusqu'à leur décès. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. En droit civil français, c'est une mécanique parfaitement huilée, validée par des siècles de pratique notariale.
Mais que se passe-t-il quand l'un des acteurs de ce montage — le donateur, l'usufruitier ou le nu-propriétaire — vit au Royaume-Uni ? La réponse est beaucoup plus complexe que la plupart des familles, et même de nombreux conseillers, ne l'imaginent. Le droit fiscal britannique ne reconnaît tout simplement pas le concept de démembrement. Lorsque HMRC — l'équivalent britannique du fisc — rencontre cette structure, il la regarde à travers le prisme du droit anglais et pose une question unique, directe et sans nuance : à quoi ressemble cet arrangement sous le droit anglais ?
La réponse à cette question détermine si — et comment — l'impôt sur le revenu, la plus-value immobilière et les droits de succession britanniques s'appliquent. Et la réponse réserve souvent des surprises désagréables.
Périmètre de cet article : nous supposons que le bien est situé en France. Nous supposons également que le démembrement est constitué directement entre personnes physiques, selon la pratique notariale française standard.
1. Le problème fondamental : HMRC ne sait pas ce qu'est un démembrement
Avant d'examiner chaque impôt, il est indispensable de comprendre le décalage structurel qui génère toute la complexité de ce sujet.
Le droit civil français distingue clairement l'usufruit — le droit d'user d'un bien et d'en percevoir les fruits — de la nue-propriété — le titre nu, dépouillé de ces droits. Ce sont deux droits réels distincts, coexistants, susceptibles d'être chacun cédés ou donnés indépendamment l'un de l'autre.
Le droit anglais ne contient pas ces concepts. En revanche, il a développé depuis des siècles la notion de trust — un mécanisme par lequel un trustee détient un bien pour le compte d'un ou plusieurs bénéficiaires, en séparant la propriété juridique (legal title) de la propriété économique (beneficial ownership).
Quand HMRC rencontre un démembrement, il cherche donc l'équivalent le plus proche en droit anglais. Dans la grande majorité des cas, ce qu'il observe ressemble à ceci :
- Une personne (l'usufruitier) a le droit de percevoir les revenus du bien et d'en jouir
- Une autre personne (le nu-propriétaire) détient l'intérêt en capital
- Ces deux intérêts sont séparés, et l'intérêt en capital accèdera à la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit
Pour un juriste anglais, cette description correspond à la définition d'un settlement — plus précisément un interest in possession trust (trust à intérêt viager), dans lequel l'usufruitier est le life tenant et le nu-propriétaire est le remainder beneficiary.
Pourquoi c'est fondamental
Cette requalification a des conséquences considérables. En vertu de la partie 3 de l'Inheritance Tax Act 1984 et du chapitre 2 de la partie 15 de l'Income Tax Act 2007, les trusts et settlements sont soumis à un régime fiscal distinct, très élaboré, et souvent sévère. Le fait qu'il n'existe aucun acte de trust, aucun trustee, et aucun instrument de droit anglais est sans pertinence. HMRC applique le principe de la prééminence de la substance sur la forme : si l'arrangement fonctionne comme un trust, il est imposé comme un trust.
Ce n'est pas une subtilité technique marginale. Le régime fiscal des trusts génère des charges d'entrée, des charges périodiques et des charges de sortie en matière de fiscalité sur les successions — des charges qui peuvent représenter un pourcentage significatif de la valeur du bien, et qui n'existent pas dans l'analyse fiscale française équivalente.
Pour comprendre les mécanismes de base de la fiscalité britannique dans leur ensemble, vous pouvez consulter notre guide comparatif sur la fiscalité en Angleterre et en France ainsi que notre panorama des types d'impôts au Royaume-Uni.
2. Étape 1 : La donation — la fiscalité au moment de la constitution du démembrement
La plus-value pour le donateur (CGT)
En vertu de l'article 17 du Taxation of Chargeable Gains Act 1992, une donation est traitée comme une cession à la valeur de marché pour les besoins de l'impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax ou CGT). Autrement dit, lorsqu'un parent donne la nue-propriété d'un bien immobilier français à un enfant — même dans le cadre d'un démembrement constitué selon le droit notarial français — HMRC considère que la nue-propriété a été cédée à sa valeur de marché à la date de la donation.
Si le donateur est résident fiscal au Royaume-Uni à la date de la donation, une charge de CGT peut naître sur la différence entre le coût d'acquisition initial et la valeur de marché de la nue-propriété transférée. Le bien étant situé en France, les règles de la Non-Resident CGT (NRCGT) — qui ne s'appliquent qu'à l'immobilier britannique — ne sont pas pertinentes. C'est le régime de CGT de droit commun qui s'applique.
Le hold-over relief (report d'imposition) prévu par l'article 260 du Taxation of Chargeable Gains Act 1992 peut être disponible si la donation constitue un Potentially Exempt Transfer (PET) ou un Chargeable Lifetime Transfer (CLT) au regard de l'IHT — nous y revenons ci-dessous. Si le hold-over est demandé, aucune CGT n'est due au moment de la donation, mais le gain est différé : le nu-propriétaire hérite du coût d'acquisition du donateur plutôt que de la valeur de marché à la date de la donation. C'est un choix de planification avec des conséquences importantes à long terme.
Si le donateur n'est pas résident fiscal au Royaume-Uni à la date de la donation, aucune CGT britannique ne naît. Le régime français de plus-value s'appliquera, sous réserve des dispositions de la convention fiscale France-Royaume-Uni (voir section 6 ci-dessous).
C'est l'un des points les plus mal compris dans la pratique franco-britannique. Le barème de l'article 669 du Code général des impôts — qui fixe la répartition entre usufruit et nue-propriété en pourcentages de la pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier — est familier de tous les notaires français. Mais son statut au regard du fisc britannique n'est pas uniforme : il est accepté pour la CGT, et potentiellement contesté pour l'IHT.
Pour la CGT — l'article 669 s'applique et s'impose. Pour les besoins de l'impôt sur les plus-values britannique, le démembrement est analysé comme une forme de co-propriété (tenancy in common) : chaque partie détient un pourcentage de la pleine propriété. Ces pourcentages ne peuvent être déterminés qu'en référence l'un à l'autre, et l'article 669 du CGI est la seule méthode reconnue pour les établir. HMRC l'accepte donc comme base de valorisation.
Pour l'IHT — une valorisation économique de marché peut être exigée. La situation est différente pour les droits de succession britanniques. Dans le cadre de l'IHT, le démembrement est traité comme un interest in possession settlement en application de la section 43(2) de l'Inheritance Tax Act 1984. La valeur imposable est alors la transfer of value au sens de l'IHT, qui repose sur le principe de la valeur de marché (open market value) — c'est-à-dire le prix qu'un acheteur hypothétique consentirait à payer pour chaque intérêt dans des conditions normales de marché.
Les droits de succession britanniques (IHT) pour le donateur
C'est ici que l'analyse britannique diverge le plus nettement des intuitions françaises — et que les surprises les plus importantes surviennent. Le traitement dépend entièrement du statut de résidence du donateur, et il faut distinguer trois situations bien distinctes.
Premier point commun à tous les cas : le situs du bien. Le bien étant situé en France, c'est un non-UK situs asset. Un bien étranger n'entre dans le champ de l'IHT britannique que si le donateur remplit certaines conditions de rattachement au Royaume-Uni. C'est ce critère de rattachement qui varie selon les trois profils ci-dessous.
Cas 1 — Le donateur n'est pas résident fiscal au Royaume-Uni
Le donateur vit à l'étranger (en France, aux Émirats, ou ailleurs) et n'est pas résident fiscal au Royaume-Uni au moment de la donation. Dans ce cas, un bien immobilier situé en France est totalement hors champ de l'IHT britannique. La donation ne génère aucune conséquence au titre des droits de succession britanniques. Seul le droit fiscal français s'applique.
Cas 2 — Le donateur est résident fiscal au Royaume-Uni, mais depuis moins de dix ans sur les vingt dernières années
Depuis les réformes entrées en vigueur le 6 avril 2025, l'IHT britannique s'appuie sur un critère de résidence de long terme (long-term UK residence). Une personne qui réside au Royaume-Uni mais n'y a pas encore accompli dix années de résidence sur les vingt dernières ne remplit pas ce critère. Dans ce cas également, un bien immobilier situé en France est hors champ de l'IHT britannique. La durée de résidence compte donc autant que le fait d'être résident.
Cas 3 — Le donateur est résident de long terme au Royaume-Uni (dix ans ou plus sur les vingt dernières années)
C'est le cas le plus exposé. Une personne qui a résidé au Royaume-Uni pendant dix ans ou plus sur les vingt dernières années fiscales est traitée comme long-term UK resident et est soumise à l'IHT britannique sur l'ensemble de ses actifs mondiaux — y compris l'immobilier français.
Pour ce donateur, la donation de la nue-propriété est un transfer of value au regard de l'IHT. Deux mécanismes distincts entrent alors en jeu, et ils peuvent se cumuler.
Premier mécanisme — la requalification en CLT. Si HMRC requalifie le démembrement en settlement, le transfert est un Chargeable Lifetime Transfer (CLT) plutôt qu'un simple Potentially Exempt Transfer (PET). Un CLT génère une charge immédiate d'IHT pouvant atteindre 20 % sur la valeur transférée au-delà de la tranche exonérée (actuellement 325 000 £), avec une charge supplémentaire potentielle allant jusqu'à 20 % supplémentaires si le donateur décède dans les sept ans.
Second mécanisme — le piège du Gift with Reservation of Benefit. Même si le démembrement n'est pas requalifié en settlement, une règle distincte et tout aussi dangereuse s'applique : les dispositions relatives au gift with reservation of benefit prévues par l'article 102 du Finance Act 1986. Si un donateur transfère la nue-propriété tout en conservant le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers — ce qui est précisément l'objet de la conservation de l'usufruit — HMRC considère que ce don est assorti d'une réserve de jouissance. La conséquence est radicale : la pleine valeur du bien, usufruit et nue-propriété confondus, est réintégrée dans la succession du donateur pour le calcul de l'IHT au décès. Le démembrement est, pour les besoins de l'IHT britannique, tout simplement ignoré. Le montage censé réduire la charge successorale peut, sans précaution, l'aggraver.
| Statut du donateur | Bien français dans le champ IHT ? | Risque CLT (requalification en settlement) | Risque gift with reservation |
|---|---|---|---|
| Non-résident UK | Non | Sans objet | Sans objet |
| Résident UK, moins de 10 ans sur 20 | Non | Sans objet | Sans objet |
| Résident de long terme (10 ans sur 20+) | Oui | CLT jusqu'à 20 % sur la valeur nette | Pleine valeur réintégrée dans la succession au décès |
La surtaxe SDLT (Stamp Duty Land Tax) pour résidence secondaire — portée à 5 % supplémentaires depuis le Budget d'octobre 2024 — s'applique à toute personne qui, au jour de l'achat, détient déjà un major interest dans un autre logement d'une valeur d'au moins 40 000 £, où qu'il soit situé dans le monde. La question se pose donc systématiquement pour les familles franco-britanniques impliquées dans un démembrement : le bien français compte-t-il ? Et si oui, pour qui ?
L'usufruitier est considéré comme le propriétaire : Le droit fiscal SDLT traite le démembrement comme un interest in possession trust — c'est la requalification en settlement décrite dans cet article. Or, pour les trusts à intérêt viager (life interest trust), la règle est explicite : c'est le life tenant — autrement dit l'usufruitier — qui est réputé détenir le bien pour les besoins du SDLT (paragraphe 10 du Schedule 4ZA du Finance Act 2003 ; SDLTM09835). Si l'usufruitier achète un logement au Royaume-Uni, le bien français grevé d'usufruit est pris en compte dans son comptage de résidences. La surtaxe de 5 % s'applique, sauf si l'achat constitue le remplacement de sa résidence principale.
Le nu-propriétaire, en revanche, n'est généralement pas considéré comme propriétaire. La nue-propriété est un intérêt réversionnaire (reversionary interest) : le nu-propriétaire n'a ni droit d'occupation, ni droit aux revenus du bien tant que l'usufruit existe. Or la Condition C du Schedule 4ZA exige que l'intérêt détenu soit un major interest possessoire — c'est-à-dire conférant un droit actuel de jouissance. Un intérêt purement réversionnaire, qui ne deviendra possessoire qu'à l'extinction de l'usufruit, ne remplit pas cette condition (SDLTM09785). Le nu-propriétaire qui achète un bien au Royaume-Uni n'est donc pas tenu de compter le bien français démembré parmi ses résidences existantes, et la surtaxe ne s'applique pas de ce seul chef.
3. Étape 2 : La vie du démembrement — revenus et fiscalité courante
L'impôt sur le revenu de l'usufruitier
L'usufruitier perçoit les revenus du bien — généralement des loyers. Le droit fiscal britannique suit la substance économique : c'est l'usufruitier qui est redevable de l'impôt sur le revenu britannique (Income Tax) sur ces sommes.
Si l'usufruitier est résident fiscal au Royaume-Uni, les revenus locatifs d'un bien français sont imposables au Royaume-Uni sur base arising — c'est-à-dire au fur et à mesure qu'ils sont perçus, sans condition de rapatriement. Ils doivent être déclarés dans la Self Assessment de l'usufruitier, au taux marginal applicable.
Les règles de déductibilité des charges locatives diffèrent entre les deux pays. L'usufruitier résident au Royaume-Uni doit appliquer les règles britanniques pour calculer le montant déductible, même si le bien est en France. La taxe foncière est généralement déductible à titre de charge foncière ; l'impôt sur le revenu français payé sur ces mêmes revenus peut générer un crédit d'impôt au titre de la convention France-Royaume-Uni.
Si l'usufruitier n'est pas résident fiscal au Royaume-Uni, les revenus locatifs d'un bien français sont hors champ de l'Income Tax britannique. Seuls les revenus de source britannique restent imposables pour les non-résidents, et les loyers d'un bien français n'en font pas partie.
Pas de revenus pour le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n'a aucune obligation au titre de l'Income Tax britannique concernant le bien pendant toute la durée du démembrement. Cela vaut pour toutes les combinaisons de résidence.
Les charges périodiques en IHT pendant la vie du démembrement
Pour les donateurs résidents de long terme dont le démembrement a été requalifié en settlement, l'IHT britannique ne disparaît pas après la charge initiale sur la donation. Le régime applicable aux trusts à intérêt viager comprend :
Les charges décennales (periodic charges) : Tous les dix ans à compter de la date de constitution du settlement, une charge naît sur la valeur nette des actifs du trust, à un taux pouvant atteindre 6 %. Pour un bien immobilier français valant 800 000 £, une charge décennale pouvant atteindre 48 000 £ pourrait être due.
Les charges de sortie (exit charges) : Lorsque des actifs quittent le settlement — par exemple lors de la cession de la nue-propriété — une charge de sortie naît à un taux proportionnel au temps écoulé depuis la dernière charge décennale, également plafonné à 6 %.
Ces charges ne s'appliquent que lorsque le démembrement est traité comme un settlement et que le donateur est résident de long terme au Royaume-Uni. Elles n'affectent pas les non-résidents ni les résidents qui ne remplissent pas le critère des dix ans.
4. Étape 3 : La sortie — cession ou décès
Au décès de l'usufruitier : l'extinction de l'usufruit
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement en droit civil français. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucune formalité supplémentaire ni paiement.
Conséquences en CGT : L'extinction de l'usufruit n'est pas une cession au sens du TCGA 1992. Il n'y a pas d'événement imposable à ce stade du seul fait de l'extinction. Le nu-propriétaire ne cristallise pas un gain simplement parce que l'usufruit a pris fin. Son coût d'acquisition pour toute vente ultérieure de la pleine propriété reste ancré à la valeur de la nue-propriété au moment de la donation initiale — que ce soit la valeur de marché à cette date ou le coût tenu en report si le hold-over a été demandé.
Point important : il n'y a pas de réévaluation automatique du coût d'acquisition au décès (CGT uplift) pour le nu-propriétaire dans ce scénario. Lorsqu'une personne hérite normalement d'un bien au décès, elle le prend à la valeur de probate — ce qui équivaut à un coût d'acquisition au prix du marché. Mais le nu-propriétaire n'hérite pas du bien au sens classique : il en détenait déjà une partie. L'usufruit s'efface simplement. Le coût d'acquisition reste donc ancré à la date de la donation initiale, qui peut remonter à de nombreuses années.
Conséquences en IHT : Pour un résident de long terme ayant conservé l'usufruit avec réserve de jouissance, le décès déclenche une charge IHT sur la pleine valeur du bien, déduction faite des tranches exonérées disponibles. Cela s'applique même si la nue-propriété a déjà été juridiquement transmise à l'enfant depuis des années.
Pour les donateurs non résidents de long terme, le bien français est hors champ de l'IHT britannique, et le décès de l'usufruitier n'a aucune conséquence au titre de l'IHT du Royaume-Uni.
La cession de la nue-propriété (le nu-propriétaire vend)
Si le nu-propriétaire cède sa quote-part avant l'extinction de l'usufruit, la cession est un disposal soumis à la CGT.
Si le cédant est résident fiscal au Royaume-Uni à la date de la cession, la CGT s'applique sur le gain entre le prix de cession et le coût d'acquisition de la nue-propriété (valeur à la date de la donation ou coût en report si hold-over demandé). Le gain est imposé à 18 % (taux de base) ou 24 % (taux majoré) en fonction du revenu imposable du cédant.
La convention France-Royaume-Uni accorde à la France le droit principal d'imposer les plus-values sur les biens immobiliers français. Le Royaume-Uni accordera un crédit pour l'impôt français payé, évitant ainsi une double imposition complète. Toutefois, les prélèvements sociaux français (17,2 %) ne sont pas traités comme un impôt créditable au sens de la convention, ce qui peut générer une double imposition partielle sur ce composant. C'est un point technique non résolu que HMRC n'a pas définitivement tranché.
Si le cédant n'est pas résident fiscal au Royaume-Uni, aucune CGT britannique ne naît sur la cession d'un bien français. Les règles de NRCGT ne s'appliquent qu'à l'immobilier britannique.
La cession de l'usufruit (l'usufruitier vend)
L'usufruitier peut également céder son droit d'usufruit. Si l'usufruitier est résident fiscal au Royaume-Uni, cette cession est un disposal générateur de CGT. Le coût d'acquisition de l'usufruit correspond à sa valeur de marché au moment où il a été acquis ou conservé lors de la donation. L'usufruit étant un actif qui se déprécie naturellement avec l'âge de l'usufruitier, ce calcul de CGT est inhabituel et nécessite l'intervention d'un actuaire.
L'usufruit viager ne bénéficie pas de l'exonération pour les wasting assets (actifs à durée de vie limitée) qui s'appliquerait à un bien à terme fixe, car un intérêt viager est traité différemment d'un bail à durée déterminée en droit fiscal anglais.
La cession de la pleine propriété (vente conjointe)
Dans la pratique, la sortie la plus courante est une vente de la pleine propriété, usufruitier et nu-propriétaire vendant simultanément. Le prix de vente est réparti entre eux selon la valeur actuarielle de chaque droit à la date de la cession.
Chaque partie est alors traitée comme ayant cédé son propre droit :
- L'usufruitier cède l'usufruit et calcule son gain propre (si résident au Royaume-Uni)
- Le nu-propriétaire cède la nue-propriété et calcule son gain propre (si résident au Royaume-Uni)
La répartition du prix de cession est donc critique. HMRC n'acceptera pas une répartition artificielle — le partage doit reposer sur la valeur actuarielle de chaque droit à la date de la vente, en utilisant le même barème de l'article 669 du CGI qu'à l'origine.
Quinze ans plus tard, le parent (désormais 80 ans) et l'enfant s'accordent pour vendre le bien 900 000 €. Pour un usufruitier de 80 ans, le barème de l'article 669 attribue 30 % à l'usufruit (270 000 €) et 70 % à la nue-propriété (630 000 €).
L'usufruitier (parent) : Prix de cession : 270 000 €. Coût d'acquisition : 280 000 € (valeur de l'usufruit à la date de la donation). Gain : nul (en réalité une perte, qui reflète la dépréciation naturelle de l'usufruit avec l'âge). Pas de CGT.
Le nu-propriétaire (enfant) : Prix de cession : 630 000 €. Coût d'acquisition en report (hold-over) : environ 240 000 € (60 % du coût d'acquisition du parent de 400 000 €). Gain : environ 390 000 €. CGT britannique à 24 % : environ 78 000 £ (converti aux taux en vigueur). La CGT française est également potentiellement due, avec un crédit sur la CGT britannique.
Cet exemple illustre deux points essentiels. Premièrement, le choix du hold-over au moment de la donation a un coût CGT significatif à long terme — l'enfant porte le gain accumulé depuis le coût d'acquisition initial du parent. Deuxièmement, la répartition actuarielle du prix doit être documentée méticuleusement pour résister à un examen d'HMRC.
5. Le failed PET : quand le donateur décède dans les sept ans
Si le donateur décède dans les sept ans suivant la donation, une charge IHT supplémentaire peut naître — c'est ce que le droit anglais appelle le failed PET (transfert potentiellement exonéré non abouti).
Pour les résidents de long terme dont le bien français est dans le champ de l'IHT britannique, le décès dans les sept ans signifie que la valeur donnée est réintégrée dans la succession et soumise à l'IHT, sous réserve d'un abattement progressif (taper relief) selon le nombre d'années écoulées depuis la donation.
En revanche, pour les donateurs non résidents de long terme, le bien français reste hors champ de l'IHT britannique, et le décès dans les sept ans n'a aucune conséquence au titre de l'IHT du Royaume-Uni. Le droit français de la succession s'applique seul.
6. La convention fiscale France-Royaume-Uni : le fil conducteur
La convention fiscale entre la France et le Royaume-Uni, signée en 1968 et révisée depuis, répartit les droits d'imposition entre les deux pays sur les principales catégories de revenus et de gains.
Revenus fonciers (article 6) : La convention accorde à la France le droit d'imposer en premier lieu les revenus provenant de biens immobiliers français. Le Royaume-Uni applique un crédit pour l'impôt français payé. Un usufruitier résident au Royaume-Uni paie donc le plus élevé des deux impôts, et non les deux en totalité.
Plus-values (article 13) : Les gains réalisés lors de la cession de biens immobiliers situés en France peuvent être imposés par la France. Le Royaume-Uni impose également le gain si le cédant est résident au Royaume-Uni, mais accorde un crédit pour l'impôt français payé. Lorsque l'impôt français excède l'impôt britannique, aucun impôt n'est dû au Royaume-Uni.
Les prélèvements sociaux français : Les prélèvements sociaux (17,2 % actuellement) prélevés par la France sur les revenus locatifs et les plus-values immobilières françaises constituent une source de complexité persistante. Le Royaume-Uni ne les traite pas comme un impôt créditable au titre de la convention. Les contribuables résidents au Royaume-Uni avec de l'immobilier français peuvent donc subir une double imposition partielle sur ce composant.
Succession (protocole) : La convention comprend des dispositions relatives aux successions et aux donations, susceptibles de limiter la mesure dans laquelle les deux pays taxent le même transfert. Toutefois, l'interaction entre les droits de succession français et l'IHT britannique dans le contexte d'un démembrement est particulièrement complexe et mérite des conseils professionnels spécifiques dans chaque situation
7. Tableau de synthèse : les quatre combinaisons essentielles
Le traitement fiscal britannique d'un démembrement dépend de manière déterminante du statut de résidence de chaque partie à chaque moment clé.
| Situation | Donation CGT | Donation IHT | Revenus (vie du démembrement) | CGT à la sortie | IHT au décès |
|---|---|---|---|---|---|
| Donateur résident UK + nu-propriétaire résident UK | CGT sur la donation (hold-over possible) | CLT si requalifié en settlement ; GWR si résident de long terme | IT sur loyers pour l'usufruitier | CGT sur les deux quotes-parts | Pleine valeur dans la succession si GWR |
| Donateur résident UK + nu-propriétaire non-résident | CGT sur la donation (hold-over possible) | Idem | IT sur loyers pour l'usufruitier uniquement | CGT pour le donateur sur l'usufruit uniquement ; pas de CGT pour le NP non-résident | Idem |
| Donateur non-résident + nu-propriétaire résident UK | Pas de CGT britannique | Pas d'IHT (bien non-UK situs) | IT sur loyers pour l'usufruitier si résident UK | CGT pour le nu-propriétaire uniquement | Pas d'IHT britannique |
| Les deux parties non-résidentes | Hors champ | Hors champ | Hors champ | Hors champ | Hors champ |
8. Checklist pratique pour les familles et les conseillers
Avant de constituer le démembrement :
- Déterminer le statut de résidence fiscale du donateur au regard du Statutory Residence Test (SRT) britannique — voir notre FAQ sur la fiscalité anglaise
- Vérifier si le donateur est résident de long terme (10 ans sur les 20 dernières années) au regard de l'IHT
- Obtenir une évaluation actuarielle de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI — documentée formellement pour les besoins de la CGT britannique
- Évaluer si le hold-over relief (article 260 TCGA) est disponible et si son utilisation est opportune
- Estimer si HMRC requalifiera le démembrement en settlement et modéliser la charge CLT le cas échéant
- Informer explicitement le donateur des conséquences du gift with reservation liées à la conservation de l'usufruit
- Vérifier l'applicabilité de la convention France-Royaume-Uni pour la donation
Pendant la vie du démembrement :
- Veiller à ce que l'usufruitier déclare les loyers français dans sa Self Assessment britannique s'il est résident UK
- Conserver les justificatifs des impôts français payés pour appuyer les demandes de crédit d'impôt
- Surveiller le statut de résidence de long terme chaque année — l'exposition à l'IHT peut s'enclencher en cours de démembrement
- Si le montage est traité comme un settlement, noter dans l'agenda la date de la charge décennale
Au moment de la sortie :
- Obtenir une répartition actuarielle du prix de cession à la date de la vente — ne pas réutiliser les pourcentages de l'article 669 calculés à l'origine si l'âge de l'usufruitier a changé
- Calculer la position CGT de chaque partie de manière indépendante
- Identifier tous les impôts français payés (IR, plus-value, prélèvements sociaux) et calculer le montant créditable
- Tenir compte du moment de la vente par rapport au statut de résidence de chaque partie pour l'année fiscale en cours
- Au décès de l'usufruitier, documenter clairement que l'extinction de l'usufruit ne constitue pas une cession pour les besoins de la CGT britannique
Conclusion
Le démembrement de propriété est un outil puissant de planification patrimoniale française. Mais il franchit une frontière juridique importante dès lors que l'une des parties est résidente fiscale au Royaume-Uni. Le droit anglais ne connaît pas le concept de démembrement — et, en son absence, HMRC recourt à l'équivalent le plus proche : le settlement, avec toutes les conséquences en matière de CGT et d'IHT qui en découlent.
La bonne nouvelle est que lorsque le bien est en France et qu'aucune des parties n'est résidente de long terme au Royaume-Uni, l'exposition fiscale britannique est gérable. Il n'y a pas d'IHT britannique sur un bien français pour ceux qui sont hors du filet de la résidence de long terme, et la CGT peut souvent être atténuée par le crédit d'impôt prévu par la convention France-Royaume-Uni.
Le risque le plus important surgit lorsqu'un résident de long terme au Royaume-Uni agit comme donateur-usufruitier et conserve le droit de vivre dans le bien ou d'en percevoir les revenus. Cette combinaison déclenche les règles du gift with reservation, réintègre potentiellement la pleine valeur du bien dans la succession au décès, et peut générer une charge de CLT si HMRC requalifie le démembrement en settlement. Pour les familles dans cette situation, le montage de planification français peut en réalité augmenter — et non réduire — la facture d'IHT britannique.
La conclusion n'est pas que le démembrement doit être évité, mais qu'il doit être constitué avec une pleine connaissance de la dimension britannique, et avec l'intervention d'un conseiller fiscal britannique intégrée au processus notarial dès le départ.
Pour aller plus loin sur les règles d'optimisation fiscale disponibles au Royaume-Uni, consultez notre guide sur les opportunités d'économies fiscales.
Cet article constitue un guide général et ne saurait tenir lieu de conseil fiscal. Les règles dans ce domaine sont complexes et dépendent des circonstances individuelles. Contactez TaxAssist Accountants pour un conseil adapté à votre situation.
